پنجاه نکته مؤثر در سرمایه گذاری دراملاک پیش فروش(پیش خرید)

در اين بخش راجع به شيوه سرمايه¬گذاری و انجام معامله ساختمان¬های نيمه¬کاره و يا انجام معامله پيش خريد توسط سرمايه¬گذار به اختصار و فهرست گونه مطالبی ذکر می¬شود که برای کليه متعاملين اعم از پيش¬خريداران و پيش¬فروشندگان و سرمايه¬گذاران کاربرد دارد:
۱. برای انجام معامله پيش خريد، حتماً از فرم¬های پيش فروش استفاده و يا قراردادی که از هر حيث جامع و کامل است، استفاده شود.
۲. عمل پيش خريد پس از انجام و اتمام عمليات سفت¬کاری شامل اجرای سقف و ستون و ديوار چينی، صورت پذيرد و به نحوی که هنگام معامله، مبيع معين و معلوم باشد.
۳. از عنوان ” قرارداد پيش فروش ساختمان نيمه کاره” استفاده شود.
۴.حتماً توسط فروشنده، پيش سند آپارتمان نيمه کاره از شهرداری منطقه اخذ شده باشد.
۵.کليه اسناد و مدارک ملک از فروشنده اخذ، مطالعه و تحقيق شود.
۶. بدون حضور کارشناسان خبره و امين وارد چنين معاملاتی نشويد.
۷. پرداخت مابقی اقساط براساس پيشرفت فيزيکی ساختمان، پس از رؤيت و تأييد پيشرفت کار، پرداخت شود.
۸. از صدور چک و تحويل آن به فروشنده (فروشندگان) به عنوان مابقی اقساط براساس جدول زمانی اجتناب شود.
۹. حداقل ده درصد ثَمَن برای تحويل مبيع و ده درصد ثمن برای انتقال قطعی سند در نظر گرفته شود.
۱۰. کل مصالح ساختمانی که در تکميل و اتمام ساختمان بکار خواهد رفت، دقيقاً توافق و درج شود.

۱۱.ساير مراحل پرداخت، پس از پرداخت اوليه، بعد از تعيين درصد، پرداخت در موعد تحويل و دفترخانه جهت نقل و انتقال سند، به شرح زیر توافق شود:
الف: ۱۰ درصد اتمام گچ و خاک کل ساختمان
ب: ۱۰ درصد اتمام سفيدکاری
ج: ۱۰درصد اتمام تأسيسات (گرمايشی و سرمايشي)، لوله¬کشی آب، سيم¬کشی برق و… .
نکته: اگر به صورت ديگری توافق می¬شود، به هر حال پرداخت اقساط باتوجه به پيشرفت عمليات ساختمانی باشد.
۱۲. اجازه فروش و واگذاری به غير برای پيش خريدار بدون حضور فروشنده محفوظ بماند.
۱۳. کپی از کليه اسناد و مدارک، وکالت¬نامه، قيم¬نامه و… از فروشنده اخذ شود.
۱۴.تقسيم نامه شرکاء درخصوص املاکی که به صورت مشارکت در ساخت است، اخذ و مطالعه شود.
۱۵. ضرر و زيان احتمالی تأخير در تکميل و تحويل مبيع و نيز عدم حضور در دفترخانه توسط طرفين مطابق با عرف و قانون پيش¬بينی شود.
۱۶. پيش خريدار حق اعمال سليقه با پرداخت مابه¬التفاوت و انجام هماهنگی لازم با سازنده را داشته باشد.
۱۷. راجع به دفترخانه مورد توافق به خصوص دفترخانه¬ای که فروشنده يا خريدار معرفی می¬نمايند تحقيق شود و چنانچه معامله توسط آژانس املاک صورت می¬گيرد، توسط واسطه انتخاب و معرفی شود.
۱۸.راجع به قيمت و ثمن معامله، توافق قطعی نشود چرا که احتمال کسر يا اضافه مساحت و متراژ مبيع براساس صورتجلسه تفکيکی وجود دارد مگر اینکه معامله، چکی، به رؤیت رسیده و یا کلیدی صورت گرفته باشد.
۱۹.راجع به کيفيت محاسبه كسر و يا افزايش احتمالي مساحت مبيع توافق شود.
۲۰. راجع به قيمت و ثمن مابه¬التفاوت مبيع براساس قيمت روز خريد (فروش) توافق و تراضی شود.

 

۲۱. وجه التزامی برای حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمی به صورت چک و يا سفته پيش¬بينی شود.
۲۲.در صورتی که خريدار نتواند مابقی اقساط را پرداخت نمايد، تنها حق بهره¬برداری از سود حاصله را به نسبت سرمايه و مبلغ پرداختی داشته باشد و در اين صورت، مالک حُکِم شريک برای پيش خريدار داشته باشد.
۲۳. زمان انتقال قدرالسهم عرصه، دقيقاً مشخص شود.
۲۴. در صورتی که فروشنده، در زمان انتقال قدرالسهم به نام خريدار، تقاضای دريافت مبلغ باقی¬مانده ثمن را از خريدار نمايد، در اين صورت بهتر است سند تعهدآوری جهت تضمين و الزام طرفين به انجام تعهدات هم چون پرداخت اقساط، اخذ پايانکار، اخذ صورتجلسه تفکيکی، عدم خلاف، نامه تأييديه آتش¬نشانی، تأييديه آسانسور و … دريافت شود.
۲۵. تحويل قطعی ملک پيش خريداری شده، همراه با نصب و راه¬اندازی کنتور برق اختصاصی و مشترک، شوفاژ روشن، آسانسور قابل استفاده، حياط¬سازی متعارف، اتمام نمای ساختمان، نصب کنتور آب، گاز و غيره به نحوی که مطابق عرف و عادت محل، قابليت بهره¬برداری و سکونت را داشته باشد، توافق و تراضی شود.
۲۶. زير بار قراردادهای يک جانبه که توسط وکيل طرف مقابل تنظيم شده است و قراردادهايی که مجهول و مبهم هستند نرويد.
۲۷. توجه داشته باشيد در زمان انتقال قدرالسهم عرصه، عرف است که جهت انجام اموراداری و تشريفات نقل و انتقال قطعی و امور شهرداری و بانکی، از پيش خريدار، وکالت می¬گيرند، در اين صورت فقط وکالت کاری تنظيم شود و نه وکالت بلاعزل.
۲۸. اساس تنظيم قرارداد پيش فروش هر چه که باشد حتماً در متن قرارداد درج و ثبت شود. يعنی ممکن است تنظيم قرارداد براساس اصل سند، قرارداد مشارکت در ساخت، وکالت نامه و تقسيم نامه صورت گيرد، که به هر حال ضمن رؤيت مدارک مثبته فوق¬الذکر، از آن‌ها کپی اخذ شود و يک نسخه نزد پيش خريدار باقی بماند.
۲۹. محل پارکينگ، تعداد پارکينگ، موقعيت پارکينگ و کيفيت پارکينگ مثل مستقل و اختصاصی بودن، بدون مزاحمت، در فضای باز نبودن و … حتما در قرارداد درج و ثبت شود.
۳۰. قبل از انجام معامله، درخصوص وضعيت و تمکن مالی سازنده، ميزان احساس مسئوليت، سوابق رفتاری وی با ساير پيش خريداران سازه¬های قبلی و … تحقيق مفصل صورت پذيرد.

۳۱. معامله به امضاء شهود حاضر در جلسه برسد و همراه خود شاهدی در مجلس عقد قرارداد داشته باشيد.
۳۲. در صورتی که ملک پيش خريداری توسط وراث در حال ساخت باشد، رؤيت مدارک زير الزامی است:
الف: رؤيت و مطالعه گواهی حصر وراثت
ب: گواهی پرداخت ماليات بر ارث
ج: قيم نامه درخصوص افراد صغير و محجور
د: نامه سرپرستی درخصوص وراث سرباز
ه: حضور تمامی وراث در جلسه تنظيم عقد قرارداد و يا وکيل آنان با وکالت نامه رسمی و معتبر.
۳۳. بازديد از کميت، کيفيت و وضعيت اجرايی سازه قبل از حضور در جلسه عقد.
۳۴. توجه به زمان اخذ پروانه ساختمان توسط مالک
۳۵. تنظيم کننده قرارداد بايد صديق و امين باشد نه چيزی از توافقات بکاهد و نه بر آن بيفزايد.
۳۶. مطالعه بيمه نامه ساختمان و بيمه مسئوليت و رؤيت آن از فروشنده، حق خريدار است.
۳۷. مطالعه و تحقيق در شهرداری منطقه راجع به شيوه پرداخت عوارض و تراکم ملک، ميزان بدهی به شهرداری، توسط سازنده، اجتناب ناپذير است.
۳۸.افتتاح حساب بانکی خاص برای پروژه در حال احداث، تا وجوه پيش خريداری به آن حساب واريز شود.
۳۹.درج این توافق و تراضی در متن قرارداد مبنی بر اينكه:” در صورت کوتاهی و استنکاف پيش فروشنده از انتقال قدرالسهم، با ارايه اسناد پيش¬بينی شده و اخذ شده از فروشنده، پيش خريدار بتواند به قائم¬مقامی وی، سند ملک را به نام خود انتقال دهد“.
۴۰. تعيين خسارات به صورت متقابل است، چه توسط خريدار صورت پذيرد و چه توسط پيش فروشنده، بايد توسط هر دو طرف پيش¬بينی و تأمين خسارت شود.

۴۱. راجع به کيفيت اقاله و فسخ قرارداد توسط پيش فروشنده به فرض کوتاهی و قصور پيش خريدار، در صورتی مُيّسر باشد که ابتدا کتباً به طرف مقابل اعلام کتبی شود که ظرف پنج روز آينده، ملزم به حضور در محضر جهت پرداخت اقساط و انجام تعهدات است، در غير اين صورت قرارداد مذکور فسخ و يا اقاله محسوب می¬شود.
۴۲. در صورت حدوث و بروز اِشکال و عيوب ظاهری و باطنی مطابق نظرات کارشناسی کارشناسان رسمی، فروشنده ملزم به رفع نواقص و عيوب است.
۴۳. در صورت تأمين بخشی از ثَمَن مَبيع پس از دريافت وام از سازمان‌های خصوصی و يا دولتی و يا از بانک¬های خصوصی و يا دولتی، حتماً موضوع در قرارداد درج شود.
۴۴. در صورت تأمين بخشی از ثمن مبيع پس از رهن دادن مبيع، اين اجازه کتباً از پيش فروشنده اخذ شود.
۴۵. تعيين وضعيت تأمين و پرداخت هزينه نگهداری از آپارتمان پيش¬خريداری شده در صورت عدم تحويل توسط پيش خريدار.
۴۶. تعيين تکليف پرداخت ماليات مستغلات از زمان تحويل به عهده خریدار است.
۴۷.هنگام معامله با شرکاء (شريک) سازنده، خيلی دقت شود. حتماً امضاء مالک اصلی پای قرارداد به عنوان شاهد اخذ شود.
۴۸. توجه شود هر پيش فروشنده¬ای که زير بار تعهد اجرايی باز ماند، نمی¬توان تحت عنوان کلاهبردار از او شکايت کرد، بلکه بايد در متن قرارداد توافقی مبنی بر ” در صورت عدم توانايی مالی در اجرا تعهدات توسط پيش فروشنده، پيش خريدار می¬تواند رأساً با تأمين هزينه، اقدام به تکميل پروژه نمايد و پس از اخذ مجوز قانونی از دادگاه صالحه در قبال فروش واحد آپارتمانِ سهمیِ سازنده (پيش فروشنده) هزينه¬هايی را که متقبل شده است، وصول و دريافت نمايد” درج و صورت پذيرد.
۴۹.توجه داشته باشيد هنگام تنظيم قرارداد پيش فروش، اسناد و مدارک سازنده و مالک، در رهن بانک نباشد، چرا که در اين صورت هم پيش فروشنده و هم پيش خريدار با مشکل جدی¬تری مواجه می¬شوند.
۵۰. هرگز به صِرف بدهی مالک، يا چک داشتن مالک و يا به بهانه احتمال برگشت خوردن چک سازنده، با طمع و بدون تحقيق و مطالعه اقدام به پيش خريد ملک ننمايید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پست های مرتبط

مقایسه کنید

سایت املاک ساری

دریافت اطلاعات املاک و مستغلات ساری

بزن برییم:)
بستن

کلمه کلیدی خود را وارد کنید